10月底，香港置地宣布经营层面进行重大调整
作为一家百年老字号的港资开发商，它打造过多个知名豪宅和商场
让人没想到的是，此时此刻，它竟然宣布以后不再投资亚洲区域的住宅开发业务
而是专心投入综合商业地产业务中去
还有像仁恒、九龙仓、恒基地产等知名港资房企
这几年都很少在住宅市场看到它们的身影了
有人感叹，港资在内地的投资越来越谨慎了
但对整个市场来说，离开跟进入都是最正常不过的一件事情
我们不能只看到了离开的这一面
其实新进来的和回归的力量，也挺凶猛的
最近，以新加坡资本为代表的一些外资力量，又开始在上海有所动作
今年上海最好的一块地，竟然被新加坡资本拿了
各位，要说上海今年拿出来最好的一块住宅地块
你认为会是哪里？
是徐汇滨江斜土区街道的新“地王”，还是静安曹家渡的9A-20地块，或者是杨浦平凉的02H1-01地块？
要我说，位于新天地96&97街坊的地块，才是今年当之无愧的“霸主”
图源：高德地图
打开地图可以看到
这块地紧挨老西门地铁站，步行200米即可到太平湖
周边被亿万级豪宅环绕：翠湖天地、中海建国里、中海顺昌玖里、中海恒昌玖里、新湖昼锦园……
据资料介绍，这也是新天地板块历史上首次的住宅土地公开出让
此前主要是采用土地批租和毛地出让的方式
上一次还是中海在2003年，通过毛地出让拿下顺昌玖里的地块
此次地块出让条件较为严苛，包括：
开发商的年度进出口和国际业务额年均不低于200亿美元，以及有能力引入全球品牌评估机构发布的酒店品牌
图源：上海土地市场
这也就意味着，只有经验丰富的外资开发商才能满足条件，之前大家期待的瑞安房地产、嘉里建设遗憾错过
盘点下来，一共有4家外资最为符合条件
分别是新加坡丰隆集团、新加坡金鹰集团、马来西亚嘉里集团和印尼金光集团
这几年里，4家东南亚巨头在上海都有新增地产投资
其中2家都来自新加坡，实力强劲可见一斑
官宣的城泓（上海）投资有限公司、上海联智未来房地产开发有限公司联合体
分别隶属于新加坡丰隆集团，还有厦门建发集团旗下的联发集团
图源：上海土地市场
联发今年4月还携手象屿地产，拿下了浦东曹路的地块
相比起来，大家对丰隆集团这个名字还不太熟悉，听起来有些陌生
但它却是一个实打实的老牌国际地产巨头，已经成立了60多年
在新加坡的开发经验丰富，打造出了许多地标性豪宅和综合体项目
图源：丰隆集团官网
旗下有13家上市公司，业务范围覆盖东南亚、大中华区、欧洲和大洋洲
酒店业务也很出名，在世界各地持有超过160个酒店，共计超过4.7万间客房
由此可见，本次项目充分发挥了丰隆集团的优势与资源
这些年来在上海也有不少投资
包含办公楼丰隆广场、耀江国际，综合体商业丰隆虹桥中心，还有御湖（香水湾）这样的高档别墅
图源：丰隆集团官网
从公布的商务标得分来看
这块地的投标价格预计在88.3635到89.3635亿元之间，接近90亿元的总价
楼板价约11.62万-11.75万/平方米之间
根据官方规划，地块将兴建5.87万平方米的超高层住宅、联排及独栋别墅
以及约1.45万平方米的商业（建议建设酒店）
数据来源：上海土地市场
总的住宅和商业的比例大概是4：1
预计在明年第四季度开始建设，并于2030年完工
很有可能将诞生下一个比肩翠湖天地的豪宅IP
丰隆集团还向媒体表示，期待未来能为中国带来更多标志性的房地产项目
当然，新加坡资本在上海出手也不止这一次
当地国资以新加坡政府投资公司（下称GIC）为代表，这几年也在频频下场
今年6月，GIC先是将南翔印象城MEGA 48%的股权收入囊中
不久后的9月又买下了松江印象城48%的股权
图源：爱企查
股权变更后，GIC在两个项目的持股比例提升至98%，绝对的主控权
而万科旗下印力保留2%股份，继续协助两大商场的管理和运营
据业内人士估算，双方整体合作资产包总和将达到200亿元
2022年10月，GIC联合华之门资本，拿下徐汇区华泾镇XHPO-0001单元D5D-1地块
合力打造超20万方的华泾地标购物中心，投资总额超过50亿元，计划于2027年建成开业
华泾商业项目效果图
2021年，GIC携手嘉里建设，以总价约60亿元拿下浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块
计划在巨峰路地铁站打造名为新嘉中心Prisma的TOD
新嘉中心Prisma效果图
项目包含约4.7万平的住宅，一栋约2.5万平的办公楼，还有一个36万平的商业综合体
商场预计入驻商户将超过500家，将于明年全面竣工
住宅名为荟萃庭，在去年6月一次性开盘，均价86000元/平米，416套房源已卖完
荟萃庭效果图
从新加坡国资的投资举动来看，它们更偏好上海优质的商业资产，投资版图遍布全上海
尤其是区域型的大型购物中心，也就是俗称的“地头蛇”
资料整理自网络，供参考
不仅和市区港资打造的重奢形成差异化竞争
而且常年来规模庞大，商家入驻率高，租金表现稳定
视线再转向新加坡的民间资本
去年年底，上海外滩万达瑞华酒店的新业主浮出水面
那就是来自新加坡的金鹰集团
自上世纪90年代进入中国市场，金鹰集团在国内的业务已经涉及林浆纸、棕榈油、清洁能源开发等多个领域
据集团透露，在中国的累计投资足足超过了900亿元
像我们日常会用到的纸巾品牌维达，就是金鹰集团旗下品牌
金鹰集团成员企业，图源官网
本次交易的属于外滩金融中心项目的酒店部分，坐拥外滩陆家嘴景观
地上面积为2.94万平方米，包含192间豪华客房及套房
原股东大连万达商业管理公司在2015年7月的网签价格约是16.6亿，收购后又豪掷千金进行装修，网上流传总体投入甚至超过30亿元
而此次出售的价格据说仅比16.6亿元略高一些，金鹰集团绝对称得上是捡了大漏
以此为例，可以看出新加坡的企业资本更偏好地标性资产
尤其是外滩、人民广场、徐汇滨江等核心区域
据高力国际统计，今年前三季度上海大宗交易金额约为581亿，占全国交易总额的40%，是大宗交易最为活跃的地区
图源：高力国际
其中第三季度过10亿规模的交易，4宗中2宗都是外资
包括上文提到的GIC收购松江印象城48%股权，还有印尼金光家族收购星荟中心40%股权
最后一季度，外资还有望继续产生新的大宗交易
回过头来看，新加坡背景的开发商、主权基金等资本
之前在2017年到2019年，短短两年多的时间里，密集在北外滩投资了超过400亿元
既有地标性的高品质写字楼，也有多个商业项目，建成或者在建中的都有
比如吉宝资本买的一方大厦、虹口SOHO，崇邦集团买的虹口18街坊
凯德集团不仅以约200亿元买下了星港国际中心，一举刷新中国大陆有史以来最大宗外资基金对单一商办物业的投资纪录
还和GIC联合打造了上海的第三座来福士广场
上述凯德项目
但随后几年里声响小了很多，一度被人怀疑是不是集体退出了上海市场
更何况，长期以来新加坡房企在上海做的住宅并不多
而在国际豪宅市场上，他们的豪宅产品很有名气，主要得益于当地开发商前卫的审美，和政府开放的政策
此次丰隆集团拿下新天地地块，也让人再次看到了新加坡资本对上海楼市的高度认可
相信接下来双方的强强联合，必定会赋予地块更先锋的开发经验，打造出更吸引购房者的豪宅产品
以新加坡资本为代表的外资，正在带动更多的资金流入中国
一方面是为了提升资产的流动性，另一方面也是出于对资产质量和长期收益的考虑
我们常说，土地市场就是一个江湖，有人来就有人会走，这是最正常不过的一件事情